Ohjeita lainaneuvotteluihin

Ota asuntolainaa maksukykysi mukaan

Asumismenoihin omistusasunnossa vaikuttavat toisaalta asunnon hinta ja toisaalta asunnon ostamista varten otettavan lainan suuruus ja ehdot. Mitä pidemmäksi aikaa lainaa otetaan ja mitä korkeamman koron siitä joutuu maksamaan, sitä kalliimmaksi asuminen tietysti tulee. Vuoden 2007 alkupuoliskolla uusien asuntolainojen keskikorko on ollut noin 4,6-4,8 prosenttia ja laina-aika on ollut keskimäärin 20 vuotta.

Verotuksessa voi henkilökohtaisen asuntolainan korot vähentää pääomatuloista, joita ovat mm. vuokratulot, osinkotulot sekä luovutusvoitot. Ellei niitä ole, voi vähentää 28 prosenttia asuntolainan koroista suoraan ansiotuloverosta, kaksilapsisella perheelle kuitenkin enintään 3 600 euroa.

Asuntolainaa otettaessa on sekä pankin että lainanottajan etujen mukaista kiinnittää huomiota lainanhakijan maksukykyyn. Tulojen on riitettävä lainanhoitomenojen (korot + lyhennykset) lisäksi muuhunkin elämiseen. Hyvä nyrkkisääntö on, että asuntolainan hoitamiseen saisi mennä korkeintaan 40 prosenttia verojen jälkeen käteen jäävistä nettotuloista. Esimerkiksi pankkien internet-sivuilta löytyy laskureita, joiden avulla voi kätevästi laskea, minkälaisiksi asumiskustannukset erihintaisissa asunnoissa ja erilaisilla lainaehdoilla muodostuvat. Ne osoittavat, että perhe pystyy esimerkiksi 3000 euron nettotuloilla hoitamaan 180 000 euron suuruisen asuntolainan, jos korko on 5% ja laina-aika 20 vuotta.

Korko- ja lyhennysvaihtoehdot

Uusien asuntolainojen korko sidotaan yleensä pankkien omiin markkinaehtoisiin viitekorkoihin eli prime-korkoihin tai 6 tai 12 kuukauden euribor-viitekorkoihin. Prime-korot reagoivat euriboria hitaammin markkinamuutoksiin, mutta 12 kuukauden euribor-korkokin pysyy asuntolainassa kiinteänä aina vuoden kerrallaan. Pankin kanssa voi sopia kiinteästä korosta vaikkapa koko laina-ajaksi tai tietyksi ajaksi, jonka jälkeen korosta sovitaan uudelleen.

Lainanhoitomenojen kokonaismäärään ja jaksotukseen vaikuttaa lainan lyhennystapa. Tasalyhennysjärjestelmässä lainaa maksetaan takaisin aina saman verran, mutta koron osuus pienenee jokaisen lyhennyskerran jälkeen edellyttäen, ettei yleisen korkotason mahdollinen nousu nosta myös lainasta maksettavaa korkoa. Annuiteetti- eli tasaeräjärjestelmässä lyhennyksen ja koron summa on vakio. Alussa lyhennyksen osuus on pienempi ja koron suurempi ja jatkossa päinvastoin. Annuiteettijärjestelmässä lainanhoitokulut ovat kaiken kaikkiaan alussa pienemmät kuin tasalyhennysjärjestelmässä, mutta koko laina-aikaa ajatellen annuiteetti tulee kalliimmaksi.

Esimerkiksi 20 vuodeksi 5 prosentin korolla otetussa 180 000 euron lainassa annuiteetin mukainen kiinteä kuukausikulu on noin 1203 €. Tasalyhennyksessä kuukausikulut ovat alussa lähes 1500 €, mutta lopussa alle 800 €.

Lainan vakuudet

Lainan saamiseksi tarvitaan riittävät vakuudet. Asunnon vakuusarvoksi hyväksytään yleensä enintään 70 % asunnon hankintahinnasta. Jos lainaa tarvitaan enemmän, lisävakuudeksi tarvitaan muuta omaisuutta tai henkilötakauksia.

Valtiolta voi saada takausta asunnon ostamista varten enintään 20 % lainapääomasta, kuitenkin enintään 25 250 euroa. Valtion takaama omistusasuntolaina voi toisaalta olla korkeintaan 85 % asunnon hinnasta. Valtion perimä takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä. Asuntolainan myöntänyt pankki hoitaa valtion takaukseen ja sen hakemiseen liittyvän paperisodan.

Esimerkki:

Asunnon ostohinta on 150 000 euroa. Laina on tästä enintään 85 % eli 127 500 euroa. Valtion takaus on enintään 20 % lainapääomasta eli 25 500 euroa. Asunnon ostohinta on näin ollen reilusti taattu (127 500 € + 25 500 € = 153 000 euroa).